为改善居民居住环境和住房条件，建设美丽生态新铁山、打造世界铁城，根据城市规划及棚户区改造建设需要，铁山区人民政府决定启动军水二水棚户区项目大理石厂地块的房屋征收与补偿工作。为保障被征收人的合法权益，维护公共利益，确保房屋征收与补偿工作顺利实施，现结合实际情况，制定本方案。
一、征收范围
大理石厂地块（东至张华村，南至美丰化工厂，西临昂泰机电，北至106国道,具体范围见项目规划用地红线图）上的房屋、构筑物及其他附属物。该地块占地16.4亩，现有房屋4栋，面积约8200平方米，住户113家。
自铁山区人民政府发布该地块房屋征收公告之日起，该地块内的房屋、构筑物及其它附属物的所有权人均为被征收人。禁止任何单位和个人在该范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；如有违反，不予补偿，并依法追究行为人的法律责任。
二、征收补偿的法律法规及政策依据
(一)《中华人民共和国土地管理法》
(二)《中华人民共和国城乡规划法》
(三)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(四)《中华人民共和国物权法》
(五)《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
(六)《国有土地上房屋征收评估办法》【建房[2011]77号】
(七)《湖北省人民政府办公厅关于贯彻落实<国有土地上房屋征收与补偿条例>的通知》（鄂政办发[2011]40号）
(八)《黄石市公共租赁住房租赁管理实施细则》（黄政规[2011]4号）
(九)《房产测量规范》中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000
（十）湖北省住建厅《关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》（鄂建[2015]8号）
（十一）《黄石市人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》（黄政发【2015】6号）
（十二）其他相关法规和规范性文件
三、征收补偿基本原则
坚持依法征收、依法补偿、依法安置、公开透明、有情操作的原则。被征收人选择货币补偿且符合住房保障条件的，经被征收人申请优先给予住房保障。
四、征收主要事项
(一)征收主体：铁山区人民政府；
(二)征收部门：铁山区住房保障与房屋征收管理局；
(三)征收实施单位：铁山区经信局
五、房屋征收评估相关规定
经群众投票选举确定了黄石市鸿诚房地产估价有限公司为本地块的房屋征收评估机构，征收当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起10日内，可以向原评估机构书面申请复核评估。对复核评估结果有异议的，自收到复核评估结果之日起10日内，可以向市评估专家委员会申请鉴定。
六、征收补偿标准
1、被征收房屋建筑面积：以产权证证载面积和经市规划部门批准的面积为准。对证载面积有异议，由被征收人向市房产登记部门申请确认，未登记建筑面积以市房产测绘部门的测绘面积为准，其合法性由区政府组织相关部门进行调查认定。
2、被征收房屋的价值：被征收房屋的市场价格由选择的评估机构评估确定。
3、被征收房屋的类别：按照市规划局、市房地产管理局及市国土资源局出具的有效证件记载的房屋用途确定，未经批准擅自改变房屋用途的，原则上按规划房屋用途给予补偿。
4、临时安置费：选择货币补偿给予3个月临时安置费。临时安置费按被征收房屋合法建筑面积每月4元/㎡计算，每户不足400元/月的补足400元/月。非住宅临时安置补助费每月计发标准为被征收房屋评估价格的0.6﹪，从签订征收补偿协议并搬迁当月开始计算。
5、搬迁补助费：被征收房屋搬迁补助费，住宅每户按1500元/户给予一次性补偿；非住宅房屋按12元/㎡计算，不足2000元按2000元补偿。如协商不成，可以委托房地产评估机构通过评估确定。
6、家用设施设备拆除迁移费：
电话移装：216元/部
有线电视移装：1160元/户
宽带移装：116元/户
电表移装：416元/户（产权调换不予补偿）
水表移装：390元/户（产权调换不予补偿）
空调移装：窗机150元/台，挂机或柜机200元/台
太阳能热水器移装：600元/台
7、停产停业损失补偿：征收生产经营性用房，造成被征收人停产停业损失的，按被征收房屋价值的5﹪协商给予一次性补偿。如协商不成，可委托房地产价格评估机构通过评估确定。
8、非营业性房屋改为营业性房屋的补偿：未经批准擅自改变房屋用途连续经营、生产且达到一定年限的房屋，按照市规划局、市房产局、市国土局出具的有效证件记载的房屋用途给予补偿，同时对实际用于经营、生产的面积经认定后协商给予适当补偿。
9、室内装修补偿：根据评估公司评定的房屋装修等级协商补偿，协商不成的按评估结果给予补偿。房屋装修等级协商补偿标准如下：
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类别 |
等级 |
补偿标准（元/㎡） |
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一类 |
三等 |
60 |
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二等 |
100 |
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一等 |
200 |
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二类 |
三等 |
300 |
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二等 |
400 |
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一等 |
500 |
10、单位公房的补偿：被征收房屋产权属单位所有的，由产权人对公房承租人给予安置补偿，并负责承租人的搬迁腾退工作。被征收公房承租人符合房改条件且签订了征收补偿协议的，经产权单位同意，可先行办理房改手续，再予以补偿。
11、未登记建筑的征收补偿：未登记建筑补偿分为协商认定处理和合法性认定处理两种方式。
（一）协商认定处理
（1）协商认定处理事项包括对未登记建筑主张权利的主体、建造时间、补偿类型及建筑面积，并按调查—复查—认定—审查的程序实施。
（2）未登记建筑协商认定处理分为五个类型：一类未登记建筑、二类未登记建筑、三类未登记建筑、四类未登记建筑、五类未登记建筑。
（3）经认定为一、二、三类未登记建筑，在规定期限内协商签订协议并腾退拆除的，比照划拨用地的类似合法房屋评估市场价格的一定比例给予协商补偿，协商补偿参照比例具体要求如下：；
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类别 |
等级 |
补偿比例（﹪） |
认定标准 |
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一类未登记建筑 |
一等 |
95 |
1990年4月1日之前建造，经县级以上人民政府同意建造的，经规划、建设或国土部门批准建造的。 |
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二等 |
93 |
1990年4月1日之前单位建造的。 |
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二类未登记建筑 |
一等 |
90 |
1990年4月1日至2015年5月25日前经非规划、建设、国地部门同意建造的。 |
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二等 |
88 |
1990年4月1日至2015年5月25日前经单位同意建造的。 |
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三类未登记建筑 |
一等 |
85 |
1990年4月1日至2015年5月25日前自行建造, 征收前仍用于家庭日常生活起居的。 |
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二等 |
83 |
1990年4月1日至2015年5月25日前自行建造的,但征收前非用于家庭日常生活起居的。 |
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四类未登记建筑 |
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按评估价值给予补偿 |
未超过批准期限的临时建筑 |
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五类未登记建筑 |
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不予补偿，按违章建筑依法拆除。 |
2015年5月25日后未经规划规划、建设或国土部门批准或超过批准期限的临时建筑 |
一、二、三类未登记建筑主张权利人在本市无其他住房（含公租房）的，经核实后可适当提高补偿比例3﹪。
（二）合法性认定处理
未登记建筑认定和处理协商不成的，铁山区住房保障与房屋征收管理局可直接启动合法性认定处理工作。
（1）对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
（2）经规划、国土、建设部门批准，但未办理产权登记手续的未登记建筑认定为合法建筑，比照同类合法住宅房屋评估确定价值的98﹪进行补偿。
（3）在2015年5月25日后新建、抢建的建筑不予补偿。
七、征收补偿方式
本次征收补偿方式为：
（一）货币补偿方式。即按被征收房屋的市场评估价格计算，对被征收人给予一次性的货币补偿。同时按被征收房屋评估价值的10%给予奖励。
（二）代筹房源安置。需要安置房安置的被征收人，可选择市众邦房投公司代筹的安置住房安置。代筹安置住房的房源有欣欣家园和紫微花苑，具体户型详见附表1、附表2。
1、选房。全市代筹房源按“凭补偿协议先到先点房”的原则由签订货币补偿协议的被征收人点房。被征收人凭备案的《征收补偿安置协议》、《代筹房通知单》在5个工作日内与提供代筹房源的房地产开发企业签订《商品房买卖合同》，逾期未签订的房源视同放弃。
2、差价结算。被征收人应结清被征收房屋与用于被征收人选择的代筹房源之间的价值差价。被征收人选择的代筹房源价值按公布的代筹价格计算房屋价值。
八、奖励政策
自房屋征收决定公告发布之日起，被征收人在规定期限内与征收部门签订补偿协议并腾退房屋的，给予搬迁奖励：
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奖励类型 |
签约及腾房时间 |
奖励标准 |
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个人签约奖励 |
7日以内（含7日） |
12000元/户 |
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8--15日以内（含15日） |
8000元/户 |
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配合搬迁奖励 |
协议约定的搬家期限内搬迁腾退房屋 |
5000元/户 |
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整体搬迁奖励 |
划定的整栋或整排（组）所有被征收人、承租人、建筑人等30日内搬迁（含30日） |
3000元/户 |
成立自改委参与房屋搬迁改造工作的棚户区项目，在上述奖励标准再上浮50%给予奖励。
九、救助政策
1、符合城市最低生活保障条件的被征收人家庭，优先纳入城市最低生活保障范围。
2、在征收决定确定的签约时间内与征收部门签订征收补偿协议并搬迁的被征收人，有下列情形中一种情形的，每户一次性补助5000元；同时有两种情形以上的，每户一次性补助8000元：①现役军人军属及烈属；②市级以上劳模；③残疾人；④重大疾病（癌症、重度精神病、重度烧伤、心脏搭桥、慢性肾衰竭等）；⑤低保户；⑥80岁（含80岁）以上高龄老人等。
被征收人家庭经济特别困难的，经区政府同意，报市棚改办备案后可适当提高补助发放标准。
十、结算办法
被征收人不选择代筹房源安置的，征收货币补偿款直接支付给被征收人；被征收人选择代筹房源安置的，被征收人签订征收补偿协议和《商品房买卖合同》，按约定支付给房地产开发企业及被征收人。
（一）货币结算
1、签订征收补偿协议后，即进行结算停产停业损失补偿费、搬迁补助费、临时安置费、家用电器及设备迁移费、个人签约奖。
2、签订征收补偿协议并在约定时间内搬迁腾退房屋后，结算房屋价值货币补偿款、室内装修补偿费、配合搬迁奖励、救助款。
（二）购买代筹房源
1、货币补偿款金额大于《商品房买卖合同》约定被征收人支付款项金额的，直接支付给房地产开发企业后剩余的部分金额，支付给被征收人；
2、货币补偿款金额小于《商品房买卖合同》约定被征收人支付款项金额的，一次性直接支付给房地产开发企业，同时被征收人支付剩余款项。被征收人未按《商品房买卖合同》约定支付的，相关责任由被征收人承担。具体的结算支付在征收补偿协议中明确约定。
十一、争议处理
1、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确、所有权人下落不明的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的铁山区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
2、被征收人对补偿决定不服的，在法定期限内可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的铁山区人民政府依法申请人民法院强制执行。
3、征收补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
十二、其他
1、房屋被依法征收后，国有土地使用权同时收回。
2、被征收房屋腾空移交给房屋征收实施单位时，须保持原房屋结构完整，不得擅自拆除房屋及房屋的装修装饰、附属物、附属设施。被征收房屋移交时，对列入评估范围并给予补偿的房屋装修装饰、附属物、附属设施，未经房屋征收部门同意而拆除或损害的，房屋征收部门扣除相对应的补偿款。
3、被征收房屋设立抵押权、出租情形的，由被征收人与相关当事人自行协商解决。征收部门不承担抵押、租赁纠纷的任何责任。
4、被征收房屋由铁山区住房保障与房屋征收管理局组织统一拆除。
5、被征收人办理征收手续时须持房屋所有权证、国有土地使用证、产权人身份证、户口簿、特殊人群等相关的证件及水、电费等最近一次缴费清单。
6、本方案未尽事项按有关法律、法规、规章和规范性文件的规定执行。
7、本方案仅适用于大理石厂地块房屋征收红线范围内，由铁山区住房保障与房屋征收管理局负责解释。
